Σε ένα δικό τους… παράλληλο σύμπαν, πολύ μακριά από τα οικονομικά δεδομένα της χώρας και ακόμα περισσότερο των Ελλήνων κινούνται οι τιμές των εξοχικών στις Κυκλάδες.

Κι αυτό καθώς υπάρχουν νησιά (όπως Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος) όπου οι πολυτελείς κατοικίες κυμαίνονται σταθερά ακόμα και πολύ πάνω από τα 10.000 ευρώ/τ.μ. ενώ στα υπόλοιπα οι τιμές βρίσκονται από 4.000-7.000 ευρώ.

Εδώ πρέπει να πούμε ότι στις Κυκλάδες τα εξοχικά είναι πλέον δύο «ταχυτήτων»: α) Τα πολυτελείας που βρίσκονται σε προνομιακές θέσεις, είναι μοναδικής αρχιτεκτονικής, εξεζητημένης κατασκευής και υψηλών παροχών και β) τα «τυπικά» παλαιότερης ηλικίας ακίνητα δίχως ιδιαίτερη αρχιτεκτονική, χωρίς επιπλέον ανέσεις, μη παραθαλάσσια σε ηπειρωτικά σημεία των νησιών και πολλές φορές με κακή πρόσβαση.

Τα παραπάνω χαρακτηριστικά έχουν σαν αποτέλεσμα οι τιμές των πολυτελών εξοχικών να ξεπερνούν μέχρι και κατά έξι φορές αυτές των «τυπικών».

Ένατη χρονιά αύξησης τιμών, η Μύκονος στην κορυφή

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο της Geoaxis, η Μύκονος καταγράφει την υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή μονάδος πολυτελών κατοικιών με 16.790 ευρώ/τμ και ακολουθούν η Σαντορίνη με 13.943 ευρώ/τμ και η Πάρος με 10.026 ευρώ/τμ. Η Κέα καταγράφει 6.549 ευρώ/τμ και η Σέριφος 3.984 ευρώ/τμ.

Είναι εντυπωσιακό ότι και στα 5 νησιά της μελέτης καταγράφεται για ένατη συνεχόμενη χρονιά, αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης θερινών εξοχικών κατοικιών.

Αναλυτικότερα, η άνοδος μετρήθηκε στη Μύκονο 4,94% (από 16.000 σε 16.790 ευρώ/τμ), στην Πάρο 5,55% (από 9.499 σε 10.026 ευρώ/τμ), στη Σαντορίνη 4,90% (από 13.292 σε 13.943 ευρώ/τμ), στη Σέριφο 4,10% (από 3.827 σε 3.984 ευρώ/τμ) και στην Κέα 5,36%, (από 6.216 σε 6.549 ευρώ/ τμ).

Μεγάλο ερωτηματικό για τις Κυκλάδες αποτελεί, σύμφωνα με την Geoaxis, όχι το «εάν» αλλά το «πότε» η αλόγιστη ανάπτυξη και ο υπερτουρισμός, σε συνδυασμό με την ανεπάρκεια υποδομών (νερό, δρόμοι, σκουπίδια), την ακρίβεια (εισιτήρια και διαμονή) και την κλιματική αλλαγή (εξαιρετικά μεγάλη ζέστη και έντονα μελτέμια από τον Ιούνιο) και αίφνης, τα γεωπολιτικά προβλήματα της ευρύτερης γειτονιάς, θα επιφέρουν δομικές αλλαγές σε αυτό το μοναδικό οικοσύστημα.

Πολύ μεγάλες επιφάνειες & Μικρές ηλικίες

Από πλευράς επιφανειών, οι μεγαλύτερες θερινές κατοικίες καταγράφονται στην Πάρο και στη Μύκονο με διάμεση επιφάνεια περί τα 275τμ και 270τμ αντίστοιχα. Ακολουθεί η Κέα με διάμεση επιφάνεια περί τα 209τμ, η Σαντορίνη με 170τμ και τέλος η Σέριφος με 136τμ. Η διάμεση ηλικία των προς πώληση ακινήτων που υπάρχουν στην αγορά στη Μύκονο, στην Πάρο και στην Κέα είναι τα 8 έτη, όταν στα υπόλοιπα νησιά είναι πάνω από 16 έτη.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, η αγορά των πολυτελών κατοικιών καταλαμβάνει περίπου το 5-15% της συνολικής πίτας, ανάλογα το νησί, και απευθύνεται κυρίως σε αγοραστές εκτός Ελλάδος οι οποίοι αναζητώντας ιδιαίτερα ακίνητα είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν σημαντικές υπεραξίες. Αξιοσημείωτη είναι η διαφορά που καταγράφεται στις διάμεσες τιμές ζήτησης μεταξύ πολυτελών και τυπικών κατοικιών. Έτσι, στην Μύκονο μια πολυτελής κατοικία μπορεί να κοστίζει μέχρι και 5,7 φορές περισσότερο από μια τυπική θερινή κατοικία, στην Πάρο 4,2 φορές, στη Σαντορίνη 5,9 φορές, στη Σέριφο 2,4 φορές και στην Κέα 3,0 φορές.

Η εικόνα στις «τυπικές» θερινές κατοικίες

Η Μύκονος εξακολουθεί και καταγράφει την υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή μονάδος με 2.969 ευρώ/τμ και ακολουθούν η Πάρος και η Σαντορίνη με 2.384 ευρώ/τμ και 2.363 ευρώ/τμ αντίστοιχα. Η Κέα καταγράφει 2.184 euro/τμ και η Σέριφος 1.676 ευρώ/τμ.

Σε σύγκριση με πέρυσι, καταγράφεται οριζόντια άνοδος των ζητούμενων τιμών πώλησης σε μια διάμεση τιμή της τάξης του 4% και για τα πέντε νησιά που παρακολουθούμε. Αναλυτικότερα, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν, η Σέριφος 5,1% (από 1.595 σε 1.676 ευρώ/τμ), η Πάρος 4,8% (από 2.275 σε 2.384 ευρώ/τμ) και η Μύκονος 4,0% (από 2.854 σε 2.969 ευρώ/ τμ).

Έπονται η Σαντορίνη 3,4% (από 2.286 σε 2.363 euro/τμ) και η Κέα 3,1% (από 2.118 σε 2.184 euro/τμ). Μεγάλες επιφάνεις και Πολύ μεγάλες ηλικίες Από πλευράς επιφανειών, όπως ήταν αναμενόμενο, οι μεγαλύτερες θερινές κατοικίες καταγράφονται στη Μύκονο και στην Πάρο με διάμεση επιφάνεια 176τμ και 150τμ αντίστοιχα. Στα υπόλοιπα τρία νησιά, οι διάμεσες επιφάνειες κινούνται μεταξύ 126 – 146τμ. Η διάμεση ηλικία των κατασκευών που υπάρχουν στην αγορά σε όλα τα νησιά είναι τα 30 έτη.

Οι υψηλότερες αξίες στη δεκαετία, εκτός ατζέντας το εξοχικό για τους Έλληνες

Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε όλα τα νησιά καταγράφονται οι υψηλότερες αξίες της 10ετίας. Η Μύκονος καταγράφει την μεγαλύτερη αύξηση 38,7% και η Σέριφος την μικρότερη 26,4%.

Η Μύκονος και η Σαντορίνη έχουν δημιουργήσει μια εξαιρετικά ακριβή κατηγορία η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες Κυκλάδες. Η Πάρος ακολουθεί κατά πόδας σε πολύ μικρή απόσταση. Και τα 3 νησιά βρίσκονται σε κρίσιμη ιστορική φάση σε ότι αφορά στο μοντέλο ανάπτυξης και στην ποιότητα ζωής που προσφέρουν.

Η πρόθεση περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης από το κράτος, αν και σύμφωνα με την Geoaxis έχει αργήσει υπερβολικά, θεωρεί ότι κινείται προς την σωστή κατεύθυνση για την βιωσιμότητα του οικοσυστήματος των Κυκλάδων, ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί υπεραξία στις υφιστάμενες κατασκευές και στα γήπεδα που έχουν ήδη εξασφαλίσει οικοδομικές άδειες.

Ταυτόχρονα έχουν συρρικνωθεί περαιτέρω οι δυνατότητες αγοράς ή/και ενοικίασης μέσης ποιότητας κατοικίας που θα μπορούσε να στεγάσει σε ετήσια βάση εργαζόμενους ή δημοσίους υπαλλήλους, αντί για τουρίστες. Η συντριπτική πλειοψηφία των αγοραστών σε Μύκονο και Σαντορίνη προέρχεται από το εξωτερικό, ενώ ένα πολύ μικρό κομμάτι αφορά στην απόκτηση χρυσής visa.

Η αδυναμία πρόσβασης σε φτηνή τραπεζική χρηματοδότηση και η αύξηση της φορολογίας, σε συνδυασμό με την συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος και την αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον, συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση εξοχικών ακινήτων μία εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων.

Η υπέρμετρη ανάπτυξη έχει επιφέρει μεγάλη δυσκολία στην εύρεση συνεργείων με αποτέλεσμα ο χρόνος ανέγερσης να έχει επιμηκυνθεί κατά τουλάχιστον 6 μήνες για μια τυπική εξοχική κατοικία 150τμ. Τα προβλήματα της ανεπάρκειας υποδομών (νερό, δρόμοι, σκουπίδια), η ακρίβεια στα εισιτήρια και στη διαμονή και η κλιματική αλλαγή (εξαιρετικά μεγάλη ζέστη και έντονα μελτέμια από τον Ιούνιο) πιθανά να επιφέρουν δομικές αλλαγές στην αγορά θερινής εξοχικής κατοικίας μέσα στα επόμενα χρόνια. Η φετινή τουριστική περίοδος έχει δείξει θετικά πρώτα δείγματα παρά το κλίμα αβεβαιότητας που εξακολουθεί να δημιουργείται από τις γεωπολιτικές εξελίξεις στη Μέση Ανατολή και τις ευρύτερες διεθνείς συνθήκες.

Βραχυπρόθεσμη πρόβλεψη

Και η φετινή τουριστική περίοδος αφήνει περιθώρια αισιοδοξίας, αν και πέρα από τα γνωστά ζητήματα υποδομών και ακρίβειας, προστίθενται πλέον και παράγοντες γεωπολιτικής φύσεως. Παρόλα αυτά, φαινόμενα όπως ο υπερτουρισμός, η σημαντική αύξηση του κόστους υλικών, ημερομισθίων και ενέργειας, η δυσκολία εύρεσης συνεργείων, οι οριακές υποδομές, η κλιματική αλλαγή και το υψηλό κόστος προϊόντων και υπηρεσιών (βλ. εισιτήρια) δεν φαίνεται, μέχρι στιγμής, να έχουν λειτουργήσει ως ανασταλτικοί παράγοντες στην αύξηση των αξιών, σε μια αγορά που σε μεγάλο βαθμό απευθύνεται στο υψηλότερο εισοδηματικό τμήμα της κοινωνίας. Συμπερασματικά, αναμένεται συνέχιση της αύξησης των αξιών, πιθανά όμως με χαμηλότερο ρυθμό, εάν δεν υπάρξει κάποιο ιδιαίτερα αρνητικό γεωπολιτικό γεγονός στους επόμενους 12 μήνες.