Νέα δεδομένα για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων φέρνει ο νόμος 5313/2026, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ και αλλάζει κρίσιμες παραμέτρους ενόψει της λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).
Η ρύθμιση, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, δίνει τη δυνατότητα διόρθωσης των πραγματικών επιφανειών στο Ε9 χωρίς πρόστιμα και αναδρομικές χρεώσεις ΕΝΦΙΑ, ανοίγοντας τον δρόμο για μαζική συμμετοχή των φορολογουμένων και αύξηση των δημοσίων εσόδων από το 2027.
Την ίδια στιγμή, όμως, η Ομοσπονδία χαρακτηρίζει απαράδεκτη την πρόβλεψη για πενταπλασιασμό του προστίμου στα 500 ευρώ σε περιπτώσεις μη εμπρόθεσμης δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων στο ΜΙΔΑ, σημειώνοντας ότι είναι απόλυτα δυσανάλογο και ανεπιεικές και δεν θα πρέπει σε καμιά περίπτωση να υπάρχει επιβολή του σε βάρος των φορολογουμένων.
Η ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ
Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ Α 102/25.6.2026 ο νέος νόμος 5313/2026 του Υπουργείου Οικονομικών, με τον οποίο πραγματοποιείται σημαντική βελτίωση στο νομοθετικό πλαίσιο του επερχόμενου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.), που θα αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα για τη μαζική συμμετοχή των φορολογουμένων και την επιτυχή ολοκλήρωσή του.
Με τροπολογία που ενσωματώθηκε ως άρθρο 128 δίνεται ρητά στους φορολογούμενους η δυνατότητα διόρθωσης των επιφανειών των ακινήτων τους που αναγράφονται στο Ε9, χωρίς πρόστιμα και αναδρομικές χρεώσεις σε περίπτωση που τα πραγματικά δηλούμενα στο ΜΙΔΑ εμβαδά ακινήτων υπερβαίνουν τα μέχρι τώρα δηλωμένα.
Από την ρύθμιση αυτή θα ωφεληθούν σημαντικά όχι μόνον εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτητών ακινήτων που θα έχουν τη δυνατότητα να δηλώσουν όλα τα περιουσιακά στοιχεία τους χωρίς τη «δαμόκλεια σπάθη» των αναδρομικών χρεώσεων και προστίμων, αλλά και τα φορολογικά έσοδα του Δημοσίου από το 2027 και εφεξής, γιατί αν έλειπε η ρύθμιση αυτή, οι δηλώσεις αυτές δεν επρόκειτο να πραγματοποιηθούν. Επίσης θα μπορεί να μειωθούν οι χρεώσεις σε βάρος ιδιοκτητών που εκ παραδρομής δήλωναν εμβαδά μεγαλύτερα από τα πραγματικά, όταν αυτό προκύπτει από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου του ακινήτου τους.
Οι δύο βασικοί κανόνες της ρύθμισης αυτής είναι οι εξής:
Σύμφωνα με τις παρ. 1 και 3 του άρθρου 128 Ν. 5313/2026, αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή χρήσης του ακινήτου, τότε ο ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώσει στο ΜΙΔΑ την μεγαλύτερη πραγματική επιφάνεια και την πραγματική χρήση του ακινήτου του. Για την αυξητική αυτή διόρθωση της επιφάνειας του ακινήτου ΔΕΝ απαιτείται η ύπαρξη ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου ή κάποια άλλη τυπική προϋπόθεση, αρκεί η αναγραφή του μεγαλυτέρου εμβαδού, η οποία επέχει θέση υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη. Η δήλωση του υπερβάλλοντος εμβαδού δεν θα συνεπάγεται αναδρομικές χρεώσεις ΕΝΦΙΑ για τις διαφορές της τελευταίας πενταετίας, ούτε οποιοδήποτε πρόστιμο, καθόσον, σύμφωνα με τη ρητή διάταξη της παρ. 5 του άρθρου 128 του νόμου, φόρος ΕΝΦΙΑ για την προκύπτουσα διαφορά θα αρχίσει να χρεώνεται στον ιδιοκτήτη από το οικονομικό έτος 2027 και εφεξής.
Σημειωτέον άλλωστε ότι η μη αναδρομική αυτή χρέωση δεν θα προκαλέσει υπολογίσιμη απώλεια εσόδων καθόσον είναι γνωστόν ότι σήμερα, όποιος ιδιοκτήτης δηλώσει στο Ε9 υπερβάλλον εμβαδόν μιας ιδιοκτησίας του, το λογισμικό της ΑΑΔΕ δεν του επιβάλλει αναδρομική χρέωση πενταετίας για τη διαφορά, παρά μόνον εφόσον εντός πενταετίας ζητήσει βεβαίωση ΕΝΦΙΑ για μεταβίβαση του ακινήτου.
Αντίστοιχα, σύμφωνα με τις παρ. 1 και 3 του άρθρου 128 Ν. 5313/2026, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, τότε ο ιδιοκτήτης δικαιούται να δηλώσει στο ΜΙΔΑ την πραγματική μικρότερη επιφάνεια του ακινήτου του. Όμως για τη μειωτική αυτή διόρθωση, απαιτείται απαραίτητα η έκδοση και επίκληση ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου, ώστε η διόρθωση αυτή, που θα προκαλέσει μείωση στα κρατικά έσοδα, να πραγματοποιηθεί βάσει του εμβαδού που προκύπτει από αυτήν. Και στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου αυτού, η δήλωση του μικρότερου εμβαδού θα συνεπάγεται μείωση του ΕΝΦΙΑ από το οικονομικό έτος 2027 και εφεξής, χωρίς αναδρομικές συνέπειες για τον φορολογούμενο.
Στην περίπτωση αυτή ορίζεται περαιτέρω ότι δηλώσεις στοιχείων ακινήτων που έχουν υποβληθεί κατά τα προηγούμενα χρόνια και δηλώσεις και πράξεις προσδιορισμού ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου, δεν θεωρούνται ανακριβείς και δεν επιβάλλονται κυρώσεις, κατά το μέρος που αφορούν κτίσμα του οποίου η πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, τον τίτλο ιδιοκτησίας ή την οικοδομική άδεια.
Απαράδεκτος ο πενταπλασιασμός του προστίμου
Με την ίδια τροπολογία προβλέπεται ότι αν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α. ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης αυτού μέχρι το τέλος του τρίτου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης, προβλέπεται επιβολή προστίμου 500 ευρώ (πενταπλάσιου από το ισχύον των 100 ευρώ!), με ημερομηνία έναρξης επιβολής του από την 1η Νοεμβρίου 2026 και μετά, η οποία μπορεί να μετατίθεται με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ.
Το εν λόγω πενταπλασιασμένο πρόστιμο κρίνεται απόλυτα δυσανάλογο και ανεπιεικές και δεν θα πρέπει σε καμιά περίπτωση να υπάρχει επιβολή του σε βάρος των φορολογουμένων.
Επαρκείς προθεσμίες – Ενημέρωση ιδιοκτητών
Με δεδομένο ότι η έναρξη λειτουργείας της εφαρμογής του Μ.Ι.Δ.Α. θα συμπέσει με την περίοδο των θερινών διακοπών, αδειών κλπ., η ΠΟΜΙΔΑ έχει επισημάνει προς την πολιτική ηγεσία του Υπουργείου και τον Διοικητή της ΑΑΔΕ κ. Γιώργο Πιτσιλή την ανάγκη θέσπισης επαρκών προθεσμιών για όλους τους πολίτες και τους φοροτεχνικούς τους. Επίσης αμέσως με την έναρξη λειτουργείας της η ΠΟΜΙΔΑ θα διοργανώσει σεμινάριο ενημέρωσης των μελών της με παρουσίαση της εφαρμογής από τα αρμόδια στελέχη της ΑΑΔΕ και απάντηση σε όλες τις προκύπτουσες ερωτήσεις τους.
Η πρόταση – «Σεισάχθεια» της ΠΟΜΙΔΑ και η προϊστορία της
Η πρόταση και έντονο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ, ήταν βασισμένη στην απόλυτα επιτυχημένη εμπειρία παρόμοιας πρόσφατης ρύθμισης που αφορούσε τη δυνατότητα δήλωσης αδήλωτων εμβαδών στους Δήμους της χώρας χωρίς αναδρομικές χρεώσεις δημοτικών τελών και ΤΑΠ. Πράγματι το 2019 η ΠΟΜΙΔΑ είχε υποβάλει την ίδια πρόταση στον τότε Υπουργό Εσωτερικών κ. Παναγιώτη Θεοδωρικάκο, ο οποίος την αποδέχθηκε άμεσα και η οποία νομοθετήθηκε με τη διάταξη του άρθρου 51 παρ. 2 του Ν. 4647/2019 (ΦΕΚ 204/Α).
Το αποτέλεσμα της εφαρμογής της ξεπέρασε κάθε προσδοκία: Στις τέσσερις φορές που άνοιξε διαδοχικά η ειδική πλατφόρμα της ΚΕΔΕ κατά τα έτη 2020-2022, 2.600.000 ιδιοκτήτες δήλωσαν 60.000.000 περίπου αδήλωτα τετραγωνικά μέτρα κτισμάτων και οικοπέδων, αλλά και εντελώς αδήλωτα ακίνητα, για εφεξής επιβολή δημοτικών τελών και ΤΑΠ !!! Μια λύση που ήταν πραγματική «Σεισάχθεια» για τους πολίτες και σωτήρια για τα τακτικά έσοδα των Δήμων της χώρας μας. Συγκεκριμένα το περιεχόμενο της διάταξης αυτής ήταν το εξής:
«Οι υπόχρεοι σε υποβολή δήλωσης για τον καθορισµό της επιφάνειας ή και της χρήσης ακινήτου περί του υπολογισµού φόρων, τελών και εισφορών προς τους ΟΤΑ Α΄ βαθµού µπορούν να υποβάλουν δήλωση µε τα ορθά στοιχεία µέχρι 31-3-2020, χωρίς την επιβολή προστίµων για τη µη υποβολή ή την υποβολή ανακριβούς δήλωσης. Διαφορές στους αναλογούντες φόρους, τέλη και εισφορές εκ των δηλώσεων του προηγούµενου εδαφίου υπολογίζονται και οφείλονται µόνο από την 1.1.2020».
