Πλήρης απαλλαγή από τον φόρο για όλα τα περιουσιακά στοιχεία τα οποία μεταβιβάζουν οι γονείς στα παιδιά τους ισχύει ουσιαστικά για τις περισσότερες από τις μεταβιβάσεις αυτές από τον Οκτώβριο του 2021, όταν καθιερώθηκε το πολύ υψηλό αφορολόγητο των 800.000 ευρώ για τις γονικές παροχές.

Ειδικά δε εάν στα περιουσιακά στοιχεία που μεταβιβάζονται περιλαμβάνεται και ακίνητο που προορίζεται για πρώτη κατοικία, το συνολικό αφορολόγητο όριο αξίας εκτινάσσεται στο 1.000.000 ευρώ ή ακόμη και σε υψηλότερο επίπεδο.

Από την άλλη πλευρά, στις περιπτώσεις μεταβιβάσεων ακινήτων από επαχθή αιτία, δηλαδή στις αγοραπωλησίες, οι αποκτώντες ακίνητα που προορίζονται για πρώτη κατοικία δεν έχουν τόσο υψηλά αφορολόγητα όρια. Τα βασικότερα σημεία από τα όσα προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία για τη φορολογία των δωρεών, των γονικών παροχών και των αγοραπωλησιών ακινήτων διευκρινίζονται σήμερα από τον «Ε.Τ.» σε έναν μίνι φορολογικό οδηγό.

Τι ισχύει

Ειδικότερα, τα βασικότερα σημεία της ισχύουσας νομοθεσίας για τη φορολογία των δωρεών, των γονικών παροχών και των μεταβιβάσεων (αγοραπωλησιών) ακινήτων, τα οποία θα πρέπει να γνωρίζουν οι φορολογούμενοι είναι:

Περιπτώσεις επιβολής φόρου γονικής παροχής – δωρεάς: Φόρος γονικής παροχής ή δωρεάς επιβάλλεται όταν μεταβιβάζεται με γονική παροχή περιουσιακό στοιχείο ή χρηματικό ποσό σε φυσικό πρόσωπο ή όταν δωρίζεται περιουσιακό στοιχείο ή χρηματικό ποσό σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο.

Υπόχρεοι υποβολής της δήλωση γονικής παροχής – δωρεάς: Τη δήλωση πρέπει να υποβάλουν και οι δύο συμβαλλόμενοι (δωρητής και δωρεοδόχος). Η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας – εφαρμογής myProperty που βρίσκεται στην ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ, με αποδέκτη τη Δ.Ο.Υ. της φορολογίας εισοδήματος του υπόχρεου σε φόρο δωρεοδόχου ή τέκνου. Σε περίπτωση που αρμόδιο για την παραλαβή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος είναι το Κέντρο Φορολογικών Διαδικασιών και Εξυπηρέτησης (ΚΕ.ΦΟ.Δ.Ε.) Αττικής, η δήλωση υποβάλλεται με αποδέκτη το Κέντρο Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕ.ΦΟ.Κ.) Αττικής.

Προθεσμία υποβολής της δήλωσης φόρου γονικής παροχής – δωρεάς: Σε περίπτωση που για τη δωρεά ή τη γονική παροχή συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο, η δήλωση υποβάλλεται πριν από την κατάρτιση του συμβολαίου. Οταν δεν συντάσσεται συμβόλαιο, η δήλωση υποβάλλεται μέσα σε 6 μήνες από την παράδοση του αντικειμένου της δωρεάς ή της γονικής παροχής.

Τρόπος υπολογισμού του φόρου δωρεάς – γονικής παροχής: Οι φορολογούμενοι, ανάλογα με τη συγγενική τους σχέση με τον τον δωρητή, κατατάσσονται σε τρεις (3) κατηγορίες, για καθεμιά από τις οποίες ισχύουν διαφορετικές φορολογικές κλίμακες με διαφορετικά αφορολόγητα ποσά και συντελεστές.

Στην Α΄κατηγορία εντάσσονται:

α) Ο/η σύζυγος ή το πρόσωπο με το οποίο ο δωρητής έχει συνάψει σύμφωνο συμβίωσης,

β) τα τέκνα,

γ) οι εγγονοί και

δ) οι γονείς του δωρητή.

Στη Β΄ κατηγορία εντάσσονται:

α) οι κατιόντες εξ αίματος τρίτου και επόμενων βαθμών (δισέγγονοι, κ.λπ.),

β) οι ανιόντες εξ αίματος δεύτερου και επόμενων βαθμών (παππούδες, προπαππούδες, κ.λπ.),

γ) τα εκούσια ή δικαστικά αναγνωρισθέντα τέκνα έναντι των ανιόντων του πατέρα που τα αναγνώρισε,

δ) οι κατιόντες του αναγνωρισθέντος έναντι του αναγνωρίσαντος και των ανιόντων αυτού,

ε) οι αδελφοί (αμφιθαλείς ή ετεροθαλείς),

στ) οι συγγενείς εξ αίματος τρίτου βαθμού εκ πλαγίου (ανεψιοί του κληρονομουμένου ή του δωρητή),

ζ) οι πατριοί και οι μητριές,

η) τα τέκνα από προηγούμενο γάμο του συζύγου,

θ) τα τέκνα εξ αγχιστείας (γαμπροί – νύφες) και

ι) οι ανιόντες εξ αγχιστείας (πεθεροί – πεθερές) του κληρονομουμένου ή του δωρητή.

Στη Γ΄ κατηγορία υπάγεται οποιοσδήποτε άλλος εξ αίματος ή εξ αγχιστείας συγγενής ή εξωτικός του δωρητή.

Αφορολόγητα, φορολογικές κλίμακες και συντελεστές φόρου: Ο φόρος, ανάλογα με την κατηγορία (Α’ ή Β’ ή Γ’) στην οποία κατατάσσεται ο αποδέκτης της δωρεάς, υπολογίζεται ως εξής:

α) Για δικαιούχους που είναι πρόσωπα της Α΄ κατηγορίας ισχύει νέα φορολογική κλίμακα, για τις δωρεές ή τις γονικές παροχές που πραγματοποιούνται προς αυτούς από την 1η-10-2021, με αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ και επιβολή φόρου με αυτοτελή συντελεστή 10% για την υπερβάλλουσα αξία μετά την αφαίρεση του αφορολόγητου ποσού, εφόσον δηλαδή η φορολογητέα αξία του περιουσιακού στοιχείου που δωρίζεται ή το οποίο αφορά η γονική παροχή υπερβαίνει τις 800.000 ευρώ. Ειδικά για τις γονικές παροχές ισχύει το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ σχεδόν πάντα (υπάρχει μόνο μια εξαίρεση που αναφέρεται παρακάτω) διότι πρόκειται για δωρεές από τους γονείς προς τα τέκνα, τα οποία κατατάσσονται, ως προς τους γονείς, στην Α’ κατηγορία δικαιούχων.

β) Για δικαιούχους πρόσωπα της Β’ και της Γ’ κατηγορίας οι οποίοι αποκτούν κινητά ή ακίνητα περιουσιακά στοιχεία ισχύουν οι κλίμακες που παρατίθενται στους σχετικούς πίνακες.

Τρόποι φορολόγησης της δωρεάς ή της γονικής παροχής χρηματικών ποσών: Η δωρεά ή γονική παροχή χρηματικών ποσών (πλην αυτών που μεταφέρονται μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, για τα οποία ισχύει αφορολόγητο 800.000 ευρώ για δικαιούχους πρόσωπα της Α΄ κατηγορίας), φορολογείται αυτοτελώς με συντελεστή 10% για δωρεοδόχους που υπάγονται στην Α΄ κατηγορία, 20% για δωρεοδόχους που υπάγονται στη Β΄ κατηγορία και 40% για δωρεοδόχους που υπάγονται στη Γ΄ κατηγορία.

Αφορολόγητο για χρηματικές γονικές παροχές – δωρεές: Επίσης, κάθε γονική παροχή χρηματικού ποσού, δηλαδή κάθε δωρεά χρηματικού ποσού από γονέα σε τέκνο, καθώς επίσης και κάθε δωρεά χρηματικού ποσού από σύζυγο σε σύζυγο, από παππού ή γιαγιά σε εγγόνι που έχει πραγματοποιηθεί από την 1η-10-2021 ή πρόκειται να πραγματοποιηθεί από δω και στο εξής με μεταφορά των ποσών από τον λογαριασμό του δωρητή στον λογαριασμό του δορεοδόχου, εφόσον δεν έχει προηγηθεί άλλη προγενέστερη μεταξύ των ίδιων προσώπων, είναι αφορολόγητη μέχρι τα 800.000 ευρώ. Εάν το χρηματικό ποσό που δωρίζεται υπερβαίνει τα 800.000 ευρώ, τότε το υπερβάλλον ποσό φορολογείται με 10%. Για την απόδειξη της μεταφοράς του ποσού της χρηματικής γονικής παροχής ή δωρεάς σε τραπεζικό λογαριασμό πρέπει να αναγράφονται στο σώμα της δήλωσης φόρου γονικής παροχής ή δωρεάς, οι αριθμοί IBAN των τραπεζικών λογαριασμών, μεταξύ των οποίων έγινε η μεταφορά των χρημάτων καθώς και το πιστωτικό ίδρυμα και να επισυνάπτεται το αποδεικτικό μεταφοράς από το πιστωτικό ίδρυμα.

Αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ και σε πληρωμές με επιταγές: Σε περίπτωση έκδοσης τραπεζικής επιταγής από τον γονέα/δωρητή με χρέωση ατομικού τραπεζικού λογαριασμού αυτού ή κοινού με το τέκνο/δωρεοδόχο ή τρίτο πρόσωπο (και όχι η έκδοση επιταγής με κατάθεση μετρητών) και κατάθεσης της επιταγής αυτής σε ατομικό λογαριασμό του τέκνου/δωρεοδόχου ή σε άλλο κοινό λογαριασμό του τέκνου/δωρεοδόχου με τον ίδιο το γονέα/δωρητή ή τρίτο πρόσωπο, αναγνωρίζεται επίσης αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ. Στην περίπτωση αυτή, για την απόδειξη της μεταφοράς της χρηματικής γονικής παροχής/δωρεάς σε τραπεζικό λογαριασμό, πρέπει να αναγράφονται στο σώμα της δήλωσης φόρου γονικής παροχής/δωρεάς οι αριθμοί IBAN των τραπεζικών λογαριασμών, μεταξύ των οποίων έγινε η μεταφορά των χρημάτων, το πιστωτικό ίδρυμα και ο αριθμός της επιταγής. Ως ημερομηνία γονικής παροχής/δωρεάς θεωρείται η ημερομηνία κατάθεσης της επιταγής στον τραπεζικό αυτό λογαριασμό.

Επιπλέον, το υψηλό αφορολόγυτο όριο των 800.000 ευρώ αναγνωρίζεται και σε χρηματικές δωρεές/γονικές παροχές με σκοπό την αγορά ακινήτου από τον δωρεοδόχο/τέκνο με μεταφορά χρημάτων στο λογαριασμό του πωλητή/κατασκευαστή/εργολάβου /ή κατάθεση τραπεζικής επιταγής. Αναγνωρίζεται επίσης και σε χρηματικές δωρεές/γονικές παροχές με σκοπό την αγορά οχήματος από τον δωρεοδόχο/τεκνο με μεταφορά χρημάτων στο λογαριασμό του πωλητή ή κατάθεση επιταγής.

Περιπτώσεις επιβολής φόρου μεταβίβασης ακινήτου: Κάθε φορολογούμενος που προχωρεί σε αγορά ακινήτου οφείλει να καταβάλει στο Δημόσιο φόρο μεταβίβασης, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της δηλωθείσας στο συμβόλαιο αξίας του ακινήτου ή επί της αντικειμενικής αξίας του, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη από την δηλωθείσα. Η εξόφληση του φόρου πρέπει να γίνει εφάπαξ. Ο φόρος αυτός επιβάλλεται επίσης και σε περίπτωση απόκτησης ακινήτου με χρησικτησία.

Διαδικασία υποβολής δηλώσεων φόρου μεταβίβασης

Οι πωλητές και οι αγοραστές ακινήτων τα οποία βρίσκονται σε περιοχές εντός συστήματος αντικειμενικών αξιών καθώς επίσης και οι συνεργαζόμενοι μ’ αυτούς συμβολαιογράφοι έχουν την υποχρέωση να υποβάλουν ηλεκτρονικά τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης.

H εφαρμογή για την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων Φ.Μ.Α. λειτουργεί στην ηλεκτρονική διεύθυνση aade.gr/myPROPERTY. Μέσω της εφαρμογής αυτής ο κάθε συμβολαιογράφος οφείλει να συμπληρώνει σε ηλεκτρονική φόρμα όχι μόνο τη δήλωση φόρου μεταβίβασης αλλά και τα φύλλα υπολογισμού της αξίας των μεταβιβαζόμενων ακινήτων. Η συμπλήρωση των στοιχείων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων και των φύλλων υπολογισμού της φορολογητέας αξίας τους αφού ολοκληρωθεί από τον συμβολαιογράφο επιτρέπει την προσωρινή αποθήκευση της δήλωσης και την αποστολή της στους λογαριασμούς που έχουν οι αντισυμβαλλόμενοι στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ (aade.gr) προκειμένου να την επικυρώσουν, μέσω της ίδιας εφαρμογής. Εφόσον η δήλωση επικυρωθεί τόσο από την πλευρά του πωλητή ή των πωλητών όσο και από την πλευρά του αγοραστή, τότε υποβάλλεται οριστικά στο myProperty από το οποίο εκκαθαρίζεται αυτόματα.

Μπλόκο σε πληρωμές με μετρητά

Ο αγοραστής του ακινήτου πρέπει να καταβάλει στον πωλητή ή στους πωλητές το συμφωνηθέν τίμημα με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή με τραπεζικές επιταγές. Απαγορεύεται η εξόφληση του τιμήματος με μετρητά καθώς και η αναφορά του συμβολαιογράφου ότι μέρος του τιμήματος ή ολόκληρο το τίμημα εξοφλήθηκε με μετρητά επ’ απειλή ακύρωσης της πράξης και του συμβολαίου.

Τα βήματα για ολοκλήρωση μεταβίβασης

Οταν ολοκληρωθεί και η κατάρτιση του συμβολαίου και πραγματοποιηθεί και η καταβολή του τιμήματος της αγοραπωλησίας, ο συμβολαιογράφος εισέρχεται στην εφαρμογή myPROPERTY και καταχωρίζει σε σχετικά πεδία που υπάρχουν στο ηλεκτρονικά συμπληρωμένο και υποβληθέν έντυπο της δήλωσης φόρου μεταβίβασης τα στοιχεία του αποδεικτικού καταβολής του φόρου, τον αριθμό του μεταβιβαστικού συμβολαίου και τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος.

Επιπλέον μπορεί να «ανεβάσει» στην εφαρμογή σκαναρισμένα το αποδεικτικό πληρωμής του φόρου, το μεταβιβαστικό συμβόλαιο και όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και πιστοποιητικά, προκειμένου να διευκολύνει το ΚΕΦΟΚ ή την αρμόδια ΔΟΥ να προχωρήσει στον έλεγχο της ορθότητας, της νομιμότητας και της ειλικρίνειας της υποβληθείσας δήλωσης.

Η απαλλαγή από τον φόρο για πρώτη κατοικία

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία το αφορολόγητο όριο της πρώτης κατοικίας ανέρχεται σε 200.000 ευρώ αν ο αγοραστής είναι άγαμος χωρίς εξαρτώμενα τέκνα ή σε 250.000 ευρώ αν είναι έγγαμος.

Προσαυξάνεται δε κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα εξαρτώμενα τέκνα του και κατά 30.000 ευρώ επιπλέον για κάθε εξαρτώμενο τέκνο πέραν του δευτέρου. Τα ίδια αφορολόγητα όρια ισχύουν και για περιπτώσεις απόκτησης πρώτης κατοικίας με δωρεές ή γονικές παροχές, με τη διαφορά ότι τα εν λόγω όρια προστίθενται στο ήδη υψηλό αφορολόγητο των 800.000 ευρώ για τους συγγενείς της Α΄ κατηγορίας ή στα πολύ πιο χαμηλά αφορολόγητα των 30.000 και των 6.000 ευρώ που ισχύουν αντίστοιχα για συγγενείς της Β΄ κατηγορίας και Γ΄ κατηγορίας, αντίστοιχα.